Lexikon der Baufinanzierung

Das Lexikon der Baufinanzierung

Fachbegriffe Baufinanzierung

Alphabet der Baufinanzierung

Hier erläutern wir Ihnen die wichtigsten Fachbegriffe aus dem Bereich der Baufinanzierung.

1) Allgemeine Darlehensbedingungen
2) Auszahlung
3) Auszahlungskurs
4) Bauspardarlehen
5) Bearbeitungsgebühr
6) Beleihungsgrenze
7) Damnum
8) Effektivzins
9) Eigenkapital
10) Fälligkeitsdarlehen
11) Fremdkapital
12) Grundschuld
13) Grundschuldbestellung
14) Hypothek
15) Hypothekenkredit
16) Immobilie
17) Jahresleistung
18) Konditionen
19) Laufzeit
20) Mitschuldner
21) Nominalbetrag
22) Nominalzins
23) Notaranderkonto
24) Pfandbriefe
25) Rangstelle
26) Restschuld
27) Schufa
28) Sicherheiten
29) Tilgunsaussetzung
30) Tilgungsplan
31) Umschuldung
32) Verkehrswert
33) Vorfälligkeitsentschädigung
34) Werbungskosten
35) Zweck (Bestimmungserklärung)
36) Zwischenfinanzierung

Allgemeine Darlehensbedingungen	Von der Bank formulierte Vertragsbestimmungen, die grundsätzlich für alle Kunden bei der Abwicklung eines Darlehens gelten.
Anderkonto	siehe Notaranderkonto
Anfänglicher effektiver Jahreszins	siehe Effektivzins
Annuität	siehe Jahresleistung
Auszahlung	Die Auszahlung (Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt ( z.B. auf ein Notaranderkonto oder gegen Notarbestätigung), so wird zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko ein Vorvalutierungsaufschlag erhoben. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.
Auszahlungskurs	Prozentsatz des Darlehensbetrages ( Nominalbetrag ), den der Darlehensnehmer nach Abzug des vereinbarten Damnums erhält.

Bauspardarlehen	In der Regel nachrangiges ( siehe Rangstelle ) Baufinanzierungsdarlehen einer Bausparkasse
Bearbeitungsgebühr	Von Banken einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrages. Sie wird in der Regel bei der Auszahlung des Darlehens abgezogen.
Beleihungsgrenze	Die Beleihungsgrenze für erststellige ( Rangstelle ) Hypotheken beträgt 60% der vorsichtig ermittelten Grundstücks- und Gebäudewerts. Die Mittel für solche Darlehen beschafft sich die Hypothekenbank durch den Verkauf von Pfandbriefen. Hypothekenbanken geben aber auch Darlehen, die diese Grenze überschreiten - in der Regel bis zu 80% der Herstellungskosten oder des Kaufpreises.
Briefgrundschuld	siehe Grundschuld
Buchgrundschuld	siehe Grundschuld

Damnum

Oft als Disagio bezeichnet, ist die Differenz zwischen dem Nominalbetrag (Rückzahlungsbetrag) und dem Auszahlungsbetrag eines Hypothekendarlehens. Das Damnum kann steuerlich abgesetzt werden, wenn eine Immobilie erworben wird, die vermietet werden soll. Bei der Vereinbarung eines Damnums ist der Darlehensnominalzins entsprechend niedriger.

Effektivzins

Nach der Preisabgabeverordnung (PAngV) muß bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die Gesamtlaufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis "effektiver Jahreszins". Wenn jedoch eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmter Faktoren während der Laufzeit vorbehalten ist, wird er mit "anfänglicher effektiver Jahreszins" bezeichnet. Im wesentlichen wird der Effektivzins vom Nominalzins, dem Auszahlungskurs (Damnum), der Tilgung, der Tilgungsverrechnung ( soweit der Termin der Tilgungsverrechnung von den Zahlungsterminen abweicht ) und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt. Mit Hilfe des Effektivzinses können nur Darlehensangebote mit gleicher Zinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein.

Eigenkapital

Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben und der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen / Verwandtenhilfe. Damit die Belastung tragbar bleibt, sollten bei der Baufinanzierung ca. 20 bis 30% der Herstellungs- oder Erwerbskosten durch Eigenkapital gedeckt sein.

Fälligkeitsdarlehen	Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Siehe auch Tilgungsaussetzung
Fremdkapital	Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, zur Verfügung gestellt werden. Spezialisiert auf die Gewährung von langfristigen Baudarlehen sind die Hypothekenbanken.

Grundschuld

Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Wege einer Zwangsvollstreckung zu verwerten. Die Grundschuld hat in der Praxis in den letzten Jahren die Hypothek als Sicherungsinstrument weitgehend verdrängt. Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek - aufgrund ihrer rechtlichen Ausgestaltung: Konditionsanpassungen, Umschuldungen, Abtretungen sowie Nachbelastungen sind ohne zusätzliche Grundbucheintragungen möglich.

Grundschuldbestellung

In einer notariellen Urkunde erklärte Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks (Grundschuld), verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

Hypothek

Kurzform für Hypothekendarlehen. Hierunter versteht man ein langfristiges Darlehen, zu dessen Absicherung ein Grundpfandrecht ( Grundschuld ) im Grundbuch eingetragen wird. Das Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken ist eine traditionsreiche und bewährte Form der Baufinanzierung. Es zeichnet sich durch einen für viele Jahre fest vereinbarten Zins aus. Der Darlehensnehmer ist damit vor kurzfristigen, überraschenden Zinsschwankungen sicher. Im rechtlichen Sinn versteht man unter einer Hypothek ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. In der Praxis ist die Hypothek heute weitgehend durch Grundschuld ersetzt.

Hypothekenkredit

Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einem Beleihungsobjekt abgesichert wird.

Immobilie

Unbebautes oder bebautes Grundstück; bei bebauten Grundstücken einschließlich der darauf errichteten Gebäude.

Jahresleistung

Die Jahresleistung oder Annuität errechnet sich bei einem Annuitätendarlehen aus dem Darlehensnominalbetrag, dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Da die Jahresleistung immer gleich bleibt, vermindert sich mit fortschreitender Tilgung der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend.

Konditionen

Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Im allgemeinen rechnet man hierzu: Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn, Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren. Nur aus dem sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen lässt sich ermitteln, ob ein Darlehensangebot preisgünstiger ist als ein anderes. Siehe zur Problematik des Effektivzinses dort. Von den Konditionen zu unterscheiden sind die allgemeinen Darlehensbedingungen, die die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln.

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfast den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von durchschnittlich 30 Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermöglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Zinsfestschreibung, d.h. der Zeitraum, für den feste Zinsen vereinbart sind.

Mitschuldner

ein Darlehensnehmer, zumeist Ehegatte, der als Gesamtschuldner mit einem anderen Schuldner haftet.

Nominalbetrag	Der im Darlehensvertrag vereinbarte Nennbetrag eines Darlehens. Der Auszahlungsbetrag liegt häufig unter dem Nominalbetrag (Auszahlugnskurs).
Nominalzins	Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er ist der an den Darlehensgeber zu zahlende Zins, im Gegensatz zum Effektivzins, bei dem es sich nur um eine mehr oder weniger theoretische Vergleichsgröße handelt.
Notaranderkonto	Auf den Namen des Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhändlerischen Verwahrung von Fremdgeldern. Das Notaranderkonto ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung) zur Kaufpreisabwicklung, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Hierfür wird von der Bank in der Regel ein sogenannter Vorvalutierungszuschlag erhoben.

Objektkredit

siehe Hypothekenkredit

Pfandbriefe

Von Hypothekenbanken ausgegebene festverzinsliche Wertpapiere, die der Mittelbeschaffung (Refinanzierung) für Darlehen dienen. Pfandbriefe, die der Refinanzierung von Hypothekendarlehen dienen, müssen aufgrund gesetzlicher Vorschriften jederzeit in gleicher Höhe durch erststellige Hypotheken mit mindestens gleichem Zinssatz gedeckt sein. Öffentliche Pfandbriefe ( Kommunalobligationen) dienen der Refinanzierung von Staatskrediten, das sind v.a. Darlehen an Bund, Länder und Gemeinden.

Preisangabenverordnung

siehe Effektivzins

Rangstelle	Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen (Vorlastungen) Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden.
Realkredit	siehe Hypothekenkredit
Refinanzierung	siehe Pfandbriefe
Restschuld	Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte (zurückgezahlte) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens kann anhand des Tilgungsplans festgestellt werden.

Schufa

Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, um einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhält zu diesem Zweck von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Die Schufa stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung strenger Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung.

Sicherheiten

Im Rahmen einer langfristigen Baufinanzierung sind vom Darlehensnehmer Sicherheiten zu stellen. Dies sind vor allem Grundpfandrechte, im Einzellfall auch Bürgschaften oder sonstige Zusatzsicherheiten.

Tilgungsaussetzung	Bereitschaft der Bank, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder einer Kapitallebensversicherung auszusetzen. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen. Darlehen mit Tilgungsaussetzung werden häufig auch Bankvorausdarlehen genannt.
Tilgungsplan	Der Tilgungsplan gibt Auskunft über den planmäßigen Verlauf für die Verzinsung und tilgung eines Darlehens. Er enthält in der Regel die Leistung für die einzelnen Zahlungsperioden ( Jahresleistung, Vierteljahresrate, Monatsrate), den Zinsbetrag, den Tilgungsbetrag und die jeweilige Restschuld.
Tilgungsverrechnung	siehe Effektivzins

Umschuldung

Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek einer Hypothekenbank treten soll.

Valutierung	siehe Auszahlung
Verkehrswert	Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks an einem bestimmten Stichtag.
Vorfälligkeitsentschädigung	Entgeld für die der Bank entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens.
Vorlasten	siehe Rangstelle
Vorvalutierungszuschlag	siehe Notaranderkonto

Werbungskosten

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bestimmte Aufwendungen ( z.B. Darlehenszinsen, Damnum, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten) steuerlich abzugsfähige Werbungskosten.

Zinsfestschreibung	Zeitraum, für den die Konditionen von der Hypothekenbank garantiert werden. Die Darlehen der Hypothekenbanken werden mit Festzins angeboten. Der Darlehensnehmer kann dabei in der Regel zwischen Zinsfestschreibungen bis zu 20 Jahren wählen. In Einzelfällen ist auch die Zinsfestschreibung für die volle Darlehenslaufzeit ( bei 1% Anfangstilgung ca. 30 Jahre) möglich. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, daß der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Zinsfestschreibung zu sichern.
Zwischenfinanzierung	Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur Auszahlung der langfristigen Finanzmittel. Zugesagte Mittel können in der Bauphase nicht immer so schnell zur Verfügung gestellt werden, wie es z.B. zur Begleichung der in kurzen Abständen anfallenden Handwerkerrechnungen erforderlich ist.
Zweck (Bestimmungserklärung)	Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer bzw. Grundstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten.

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